Entenda como a nova carga tributária vai influenciar contratos, rentabilidade e decisões de investidores no setor imobiliário
A partir de 2026, o mercado imobiliário brasileiro viverá uma transformação significativa com a entrada em vigor de novas regras tributárias. Conforme Alex Nabuco dos Santos, o aumento das alíquotas incidentes sobre aluguéis de imóveis, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas, promete alterar a dinâmica das negociações e a rentabilidade dos investimentos. A mudança não deve ser interpretada apenas como um aumento de custo, mas como um divisor de águas que exigirá maior profissionalismo e capacidade de adaptação por parte de investidores e locatários.
Hoje, grande parte das operações é feita por pessoas jurídicas patrimoniais enquadradas em regimes simplificados, o que garante alíquotas reduzidas de PIS/Cofins ou até mesmo isenções. Com a nova sistemática, os aluguéis passarão a ser tributados pelo IVA — formado pela unificação do IBS e da CBS —, alcançando uma carga efetiva de aproximadamente 7,95% sobre o valor bruto, mesmo após a redução de 70% da base de cálculo.
Impacto para pessoas físicas
Para o investidor individual que aluga imóveis residenciais ou comerciais, a elevação da carga tributária significa menor rentabilidade líquida. Muitos proprietários terão de optar entre absorver parte do custo adicional ou repassar integralmente aos inquilinos. Alex Nabuco destaca que, em regiões de alta demanda, como bairros nobres do Rio de Janeiro ou de São Paulo, a tendência é de repasse mais forte ao locatário. Já em áreas periféricas ou de maior vacância, os proprietários terão menor margem de negociação e precisarão ajustar seus preços para evitar perda de ocupação.
Além disso, a tributação mais pesada pode levar parte dos investidores pessoas físicas a rever sua estratégia patrimonial. Em vez de manter imóveis para locação, pode ser mais vantajoso direcionar capital para fundos imobiliários, empreendimentos de incorporação ou até mesmo aplicações financeiras que ofereçam menor risco regulatório.
Consequências para pessoas jurídicas
No caso das empresas que atuam na locação de imóveis, o impacto tende a ser ainda mais expressivo. Muitas delas estruturaram suas operações de forma a aproveitar regimes de tributação simplificada, reduzindo custos e aumentando margens. Com a reforma, essa lógica perde força, e a carga de quase 8% sobre o valor bruto dos contratos exigirá revisão de portfólios e estratégias.
Para grandes companhias locadoras, a tendência é adotar estratégias de repactuação. Em áreas de vacância reduzida, como lajes corporativas premium em São Paulo e no Rio, o custo adicional poderá ser repassado com maior facilidade. Já em ativos secundários, onde a competição é mais acirrada, os locadores terão de absorver parte da carga tributária, reduzindo a rentabilidade.
Repercussões no mercado imobiliário
O aumento das alíquotas não afeta apenas os contratos de locação, mas gera reflexos em todo o mercado. Para Alex Nabuco dos Santos, a nova tributação pode estimular um movimento de diversificação. Investidores que tradicionalmente atuavam em imóveis de renda podem buscar alternativas em segmentos de maior potencial de valorização, como o alto padrão residencial ou o senior living, além de veículos financeiros que ofereçam isenção ou menor carga tributária.
Outro ponto relevante será a influência sobre os preços de mercado. Em regiões valorizadas, é provável que o repasse integral do novo tributo contribua para a elevação dos aluguéis, pressionando empresas e famílias que já lidam com custos elevados. Em contrapartida, áreas menos aquecidas podem registrar ajustes para baixo, com maior flexibilidade contratual e maior oferta de benefícios aos locatários.
Perspectivas para 2026
O consenso entre especialistas é que o ano de 2026 será marcado por ajustes, negociações e reequilíbrio. O impacto do aumento das alíquotas de aluguel exigirá visão estratégica tanto de investidores quanto de inquilinos, e o papel da gestão profissional será determinante para minimizar riscos.
De acordo com Alex Nabuco, o setor imobiliário brasileiro já demonstrou resiliência diante de crises econômicas, altas taxas de juros e oscilações cambiais. Agora, o desafio é adaptar-se a um ambiente regulatório mais rígido e a margens mais estreitas. Para ele, quem souber enxergar oportunidades nesse contexto poderá não apenas preservar patrimônio, mas também capturar novas possibilidades de crescimento em um mercado que segue sendo um dos pilares da economia nacional.
Autor: Dabarez Tayris